O mercado imobiliário e as estruturas de administração patrimonial no Brasil estão prestes a enfrentar uma das maiores transformações de sua história recente. A implementação da Reforma Tributária trará um aumento real na carga tributária sobre a locação de imóveis, pondo fim a décadas de um entendimento histórico de que os aluguéis não deveriam pagar impostos sobre o consumo (como ISS ou ICMS). Com as novas regras, o Imposto sobre Valor Agregado (IVA) passará a incidir diretamente sobre essas receitas, afetando investidores individuais e empresas de administração patrimonial.

De acordo com o especialista em Direito Tributário e CEO do Barcellos Tucunduva Advogados, Eduardo Zangerolami, a mudança altera profundamente a viabilidade financeira de muitas estruturas atuais. “Estamos diante de uma quebra de paradigma onde a locação passa a ser tributada como consumo de espaço. O investidor, que antes gerenciava apenas o ônus do Imposto de Renda, agora terá de lidar com uma camada adicional de tributação indireta que impacta diretamente a rentabilidade líquida do ativo”, avalia o advogado.

Equiparação de Pessoa Física a Jurídica e impacto nas Holdings

Uma das alterações mais severas trazidas pela Reforma é a criação de um gatilho de faturamento e volume focado em investidores individuais. As pessoas físicas que forem proprietárias de três ou mais imóveis e obtiverem receitas anuais de locação superiores a R$ 240 mil serão equiparadas a pessoas jurídicas para fins fiscais. Na prática, esse grupo sairá de uma tributação máxima de 27,5% no Imposto de Renda (Carnê-leão) para uma carga total estimada em 35,5%, ao se somar a alíquota projetada do novo IVA.

As holdings patrimoniais também sentirão o peso do novo arranjo fiscal. Atualmente submetidas a uma alíquota de 3,65% de PIS/COFINS no regime cumulativo, essas empresas verão sua carga subir para cerca de 8,4%, mesmo após a aplicação do redutor de 70% previsto em lei para o setor. Zangerolami pondera que o aumento real de quase cinco pontos percentuais exigirá renegociações: “O 'ponto de inflexão' para as empresas será a capacidade de transferir esse ônus ou renegociar os termos contratuais, uma vez que o locatário pessoa jurídica poderá se creditar desse imposto”.

O Custo da Locação por Temporada

O cenário desenhado para o segmento de locação de curta duração (de até 90 dias), como os imóveis oferecidos em plataformas digitais de hospedagem, é ainda mais crítico. Por contar com um redutor de alíquota menor do que o da locação convencional — de apenas 40% —, a incidência do IVA sobre os imóveis de temporada poderá atingir salgados 16,8%. O especialista alerta que o cumprimento da norma será fiscalizado de forma robusta por meio do cruzamento de dados com os próprios aplicativos de locação.

Janela de transição e preservação de direitos

Apesar do endurecimento da arrecadação, a legislação estabeleceu uma salvaguarda para proteger contratos de longo prazo e garantir segurança jurídica aos proprietários. Os contratos de locação por prazo determinado que foram devidamente firmados e formalizados até o dia 16 de janeiro de 2025 poderão optar por manter a alíquota antiga de 3,65% por um período estipulado.

Para usufruir desse benefício, contudo, é preciso cumprir requisitos rígidos de comprovação, tais como o registro prévio em cartório ou assinaturas eletrônicas com certificação digital válida. De acordo com Eduardo Zangerolami — que possui extensão em Contabilidade Tributária pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET) —, a janela de oportunidade para essa formalização retroativa é estreita e demanda atenção imediata para mitigar perdas na rentabilidade dos ativos imobiliários.

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