Quartavia, gestora de investimentos, lançou o fundo de investimento imobiliário QVRA11, registrado na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e negociado na CETIP. O fundo foi estruturado com uma arquitetura multi‑estratégia que permite atuação simultânea em três frentes: locação de terrenos para usinas de energia solar, locação de curta estadia de imóveis de alto padrão e aquisição de imóveis em leilão com deságio.

A proposta do QVRA11 difere do modelo predominante entre os fundos imobiliários brasileiros, que geralmente se concentram em um único tipo de ativo, como lajes corporativas, galpões logísticos ou recebíveis securitizados. Ao integrar três categorias distintas, o fundo busca equilibrar a previsibilidade de recebimentos com oportunidades de valorização de capital.

Na primeira frente, o fundo adquire terrenos onde estão instaladas usinas solares e os loca para operadores mediante contratos atípicos de longo prazo, com prazo estimado de 30 anos. Os pagamentos de aluguel estão vinculados à operação das usinas, conferindo ao fundo fluxo de caixa previsível. Os rendimentos distribuídos a pessoas físicas permanecem isentos de Imposto de Renda, conforme a regra que exige distribuição mínima de 95% do lucro trimestral para fundos com mais de 100 cotistas negociados em bolsa.

A segunda frente concentra‑se na compra de unidades imobiliárias de alto padrão ainda em fase de construção. A estratégia visa capturar a diferença entre o preço de aquisição durante a obra e o valor de mercado ao final do ciclo, ampliando a possibilidade de ingresso em diferentes estágios construtivos.

A terceira frente complementa o portfólio com a arrematação de imóveis em leilão. A aquisição com deságio significativo em relação ao valor de mercado cria margem de segurança, pois o diferencial entre preço de compra e valor de avaliação protege a rentabilidade mesmo em cenários de realização abaixo do esperado.

Além dessas frentes, o fundo prevê a compra de áreas rurais com potencial de beneficiamento, com exigência de desconto mínimo de 20% sobre o valor de mercado para posterior geração de renda via locação ou desenvolvimento produtivo.

Um dos pilares do modelo é a eliminação de intermediários na cadeia entre o capital alocado e o ativo real. Ao substituir estruturas convencionais de crédito imobiliário, que envolvem construtoras, securitizadoras, corretoras e assessores, o QVRA11 reduz custos operacionais e aumenta a eficiência para o cotista. A seleção dos ativos segue critérios baseados na Taxa Interna de Retorno (TIR) e na aquisição com desconto sobre o valor de mercado.

"A estrutura do QVRA11 foi desenhada para conectar o capital diretamente aos ativos que geram riqueza real, eliminando o pedágio que historicamente reduz o retorno do investidor nos produtos financeiros tradicionais", afirmou Adrian Carvalho, CEO da Quartavia.

O QVRA11 destina‑se exclusivamente à base de clientes da Quartavia e não constitui oferta pública de valores mobiliários. Sua estruturação está em conformidade com as normas da CVM aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário.